Immobilier : À quelles conditions emprunter en ce début d’année?

Dans un contexte actuel de hausses de l’inflation, des taux d’intérêt et des prix immobiliers, contracter un prêt pour financer l’achat d’un bien coûte beaucoup d’argent. L’opération nécessite de bien s’informer. Sinon gare aux mauvaises surprises !

Par Marc Auxenfants

Avant de demander un prêt à sa banque, il est nécessaire d’anticiper l’ensemble des coûts et frais du projet, mais aussi d’estimer sa capacité à rembourser, afin d’identifier le meilleur scénario de financement possible et d’éviter le surendettement. Quels sont donc les éléments à prendre en compte avant de signer son contrat de crédit ?

Les taux d’intérêt

Le montant du taux d’intérêt (rémunération du capital prêté) : selon les derniers chiffres de la Banque centrale du Luxembourg, le taux d’intérêt moyen en vigueur se montait en novembre 2022 à 3,31 %, pour un emprunt immobilier d’une durée supérieure à 10 ans. Un chiffre moyen relevé auprès des 49 établissements de crédit du pays.

Le choix du taux : fixe ou variable ? Le taux fixe ne varie pas pendant la durée du contrat de crédit. « Il permet au consommateur de connaître dès le départ le montant des mensualités à payer au prêteur, ce qui le protège contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt » explique la CSSF*. « En cas de crédit à taux fixe, le consommateur ne profite cependant pas d’une éventuelle baisse des taux ». Le taux variable change selon la hausse ou la baisse du taux d’intérêt, pendant la durée du prêt. « Le taux variable permet de profiter d’une éventuelle baisse des taux. Cependant, dans le cas d’une hausse, les intérêts à payer sont plus élevés, » poursuit la CSSF. Combiner les deux taux est toutefois possible.

La durée du prêt est généralement limitée à 30 ans. Au-delà, les banques ne peuvent plus accorder de crédit immobilier.

Quels frais prévoir ?

Tout d’abord, les frais d’acquisition : liés à l’achat du bien, ils incluent les frais de notaire qui comprennent les droits d’enregistrement et de transcription (soit 7% du prix d’achat) ; les frais d’acte hypothécaire et les honoraires de notaire ; les frais de dossier à l’ouverture du crédit prélevés par la banque ; les frais d’assurance, notamment le solde restant dû, qui couvrent la dette hypothécaire, en cas de décès de l’emprunteur ; sans oublier les éventuels coûts de transformation ou de rénovation du bien acheté, qui s’ajouteront au montant de l’emprunt. Dans le cas d’un premier achat immobilier au Luxembourg, l’emprunteur peut bénéficier d’un crédit d’impôt jusqu’à 20.000 euros par emprunteur sur les frais d’enregistrement.

Demandez le TAEG

Compte tenu de tous ces coûts additionnels, quel sera donc le taux d’intérêt final de l’emprunt ? Le taux annuel effectif global (TAEG), prend en compte la totalité des frais occasionnés par le prêt. Exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, il permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total. Les banques ont l’obligation de l’indiquer dans leurs publicités, offres préalables de crédit et contrats de prêt.

Apport personnel exigé

Afin de couvrir une partie des coûts et des frais, les banques exigent généralement un apport personnel. Il comprend les produits d’épargne (plans d’épargne logement, salariale…), les placements disponibles, les donations familiales, les liquidités… « En général, l’apport requis lors d’un premier achat doit couvrir les frais d’acquisition (plus de 0 à 10% de la valeur du bien selon la banque), » note le site athome.lu. « Lorsque vous achetez pour la deuxième fois, votre apport doit couvrir les frais d’acquisition et 10 % de la valeur du bien. Enfin, si vous achetez en tant qu’investisseur, votre mise de fonds doit couvrir au moins les frais d’acquisition et 20% de la valeur du bien ». Pour y voir plus clair, les banques proposent des simulateurs de crédit immobilier.

Simulation de crédit : deux exemples à titre indicatif

BGL – Un prêt au logement d’un montant de 500.000 euros destiné à l’acquisition d’un bien immobilier et conclu au taux nominal de 3,90 % sur une durée de 30 ans (360 mois), est remboursable par des mensualités de 2.372,28 euros. Sur la période, l’emprunteur remboursera 353.249,200 euros d’intérêts sur le montant du prêt uniquement, auquel s’ajoutent des frais de commission bancaire (2.000 euros), de tenue de compte (480 euros) et éventuellement d’assurance-vie (solde restant dû). Le total à rembourser est donc de 855.729,2 euros. Le TAEG fourni à titre indicatif par la banque est de 4,06%.

Spuerkees – Un prêt au logement d’un montant de 500.000 euros destiné à l’acquisition d’un bien immobilier et conclu au taux nominal de 4,20 % sur une durée de 360 mois est remboursable par des mensualités de 2.457,74 euros. Les frais de dossier (sous condition) s’élèvent à 1.500 euros. Le T.A.E.G. (indicatif) est de 4,318%. Le montant total à rembourser sera de 884.786,40 euros (hors frais d’assurance-vie et frais d’inscription hypothécaire).

Gare au surendettement

Pour un crédit de 500.000 euros sur 30 ans, l’emprunteur déboursera donc plus 350.000 euros supplémentaires pour payer les intérêts sur le prêt. Aussi, « le consommateur, qui souhaite un crédit immobilier a intérêt à avoir une vue très claire des dépenses auxquelles il peut avoir à faire face quand il souhaite concrétiser son projet immobilier, » insiste la CSSF.

Estimer sa capacité d’emprunt et son reste à vivre avant d’emprunter est donc conseillé. La capacité d’emprunt est l’aptitude financière à faire face aux échéances du crédit immobilier. Ce ratio charge mensuelle/revenus correspond au montant maximum du prêt sur toute la période de l’emprunt, en fonction de ses propres revenus financiers et charges. Elle prend en compte le montant de l’apport personnel de l’emprunteur, du taux (taux fixe, variable, révisable…), du montant des mensualités à rembourser, de la durée d’emprunt, de l’âge à la souscription du prêt. « Plus votre crédit pèse lourd dans votre budget, plus le risque d’insolvabilité augmente, c’est-à-dire votre capacité à rembourser votre prêt sur toute la durée du contrat, » avertit la BIL. « C’est la raison pour laquelle les banques refusent généralement d’accorder un prêt dont le montant du remboursement est supérieur à 40% de vos revenus. Ce plafond peut être revu à la baisse si vous avez d’autres dettes en cours ». Afin d’éviter les mauvaises surprises, les banques proposent un outil en ligne permettant d’évaluer sa capacité d’emprunt.

Ces dernières regarderont également le reste à vivre de l’emprunteur, à savoir le budget mensuel encore disponible pour supporter les dépenses et charges quotidiennes et mensuelles, après remboursement de la mensualité sur le crédit. Il est fonction de la situation familiale, de l’âge et de critères propres à chaque banque. En dessous d’un certain seuil, il devient impossible de vivre décemment ; et la banque refusera de prêter le montant souhaité.

Dernières considérations pratiques avant de signer

« Le consommateur est tenu de communiquer au prêteur toutes les informations nécessaires à l’évaluation de sa solvabilité, » rappelle la CSSF. « Le prêteur peut refuser d’accorder le crédit demandé si le consommateur ne fournit pas les informations ou les éléments de vérification nécessaires à l’évaluation de sa solvabilité. Dans le cas où la solvabilité de l’emprunteur n’est pas garantie le prêteur doit refuser d’accorder le prêt demandé. ».

Gare à l’impact fiscal également ! L’achat d’un bien immobilier entraînera des conséquences sur la situation et la déclaration d’impôts de l’acquéreur. Se mettre en ordre fiscalement est donc impératif.

« Pris par l’excitation d’un premier achat, certains futurs propriétaires oublient l’impact fiscal de cette acquisition, » précise la BIL. « Il est donc important de se familiariser avec les règles fiscales applicables ou de faire appel aux conseils d’un comptable pour vous assurer que vous êtes en ordre et pour ne pas passer à côté des éventuels avantages auxquels vous pourriez prétendre ».

Acheter un bien et contracter un emprunt s’anticipent donc. Et exigent discipline et préparation étape par étape pour éviter les mauvaises surprises. En cas de doute après signature du contrat de crédit, l’emprunteur « dispose d’un délai de réflexion de 14 jours de calendrier pendant lesquels le prêteur a l’obligation de maintenir les conditions indiquées dans son offre de crédit immobilier, signale la CSSF. « Ce délai de réflexion doit être clairement indiqué dans la FISE. Ce délai de réflexion commence à courir dès que le consommateur a reçu l’offre de crédit du prêteur ». La Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE) est le modèle de fiche qu’une banque doit transmettre à un emprunteur, en cas de demande de crédit immobilier. La fiche contient les informations pré-contractuelles européennes normalisées en matière de crédit immobilier. Elle doit être remise au client avant la conclusion du contrat. Exigez-la !

*Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF), le régulateur financier luxembourgeois.

Un concentré de news mode, de bons plans et d’exclus, de rencontres avec des cheffes d’entreprise et des créateurs en une newsletter Femmes Magazine chaque mardi et jeudi ?

C’est en un clic avec ce lien !